深读|建发物业赴港IPO董事会主席庄跃凯“隐身”

发布时间:2020-10-10 聚合阅读:
原标题:深读|建发物业赴港IPO董事会主席庄跃凯“隐身”作者|陈盼盼出品|焦点财经房企分拆物业板块独立上市的热潮仍在持续。紧随恒大物业之后,建发物业成为又一个排...

原标题:深读 | 建发物业赴港IPO 董事会主席庄跃凯“隐身”

作者 | 陈盼盼

出品 | 焦点财经

房企分拆物业板块独立上市的热潮仍在持续。紧随恒大物业之后,建发物业成为又一个排队进“场”的人。

9月30日晚,建发物业发展集团有限公司(简称“建发物业”)向港交所递交上市申请书,中金公司为其独家保荐人。

作为国有企业厦门建发集团的重要间接附属公司,建发物业的总部位于福建厦门。截至2020年6月末,建发物业的业务覆盖中国10个省、直辖市及自治区的逾24个城市,总合同建筑面积达到3960万平方米,总在管建筑面积2170万平方米。其中,建发物业在福建省的在管建筑面积达1690万平方米,占在管总建筑面积的77.9%。

克而瑞统计,截至2020年6月底,30家上市物企合计在管面积达到26.54亿平方米。其中,彩生活的规模最大,在管面积达到3.637亿平方米;兴业物业规模最小,在管面积仅为260万平方米。按照建发物业2170万平方米的在管面积,管理规模处于行业中下水平。

庄跃凯持股但不参与管理

建发物业旗下有34家附属公司。其中,汇嘉、怡家园、厦门兆慧、厦门公建是其主要的附属公司。

上市前的股权架构显示,建发物业的大股东为建发国际,持有其100% 的股权。建发国际则由建发房地产间接持股68.58%,Diamond Firetail持有5.13%。其中,建发房地产由建发股份及厦门建发分别拥有股份54.65%及45.35%。Diamond Firetail 则为Equity Trustee 的全资附属公司。

招股书显示,Equity Trustee为一项全权信托的受托人。该信托的受益人包含建发物业的董事会主席兼非执行董事庄跃凯、执行董事兼行政总裁乔海侠、执行董事黄党辉、非执行董事林伟国及三位自然人。因此,上述四位高管及三位自然人被视为持有建发国际5.13%权益。

据焦点财经了解,上述持股的高管中有两位在建发房地产及建发国际担任职务。其中,庄跃凯任建发房地产董事会主席、董事兼党委书记、建发国际的董事会主席及执行董事。林伟国为建发房地产副总经理、党委委员及董事、建发国际的执行董事兼行政总裁。

建发物业表示,鉴于庄跃凯及林伟国均为本公司非执行董事,二人将不会参与集团业务的日常管理或事务及营运。具体而言,庄跃凯只对建发物业的整体发展提出建议,而建发物业的整体经营战略、日常管理和运营,由行政总裁乔海侠具体负责,庄跃凯“隐身”。

对母公司的依赖度不高

建发物业的历史可追溯至1995年6月,彼时由厦门建发成立,主要承接建发房地产内部在中国的住宅物业管理业务。直至2018年,建发物业正式成立,自此建发房地产及建发国际集团物业管理服务业务一起并入建发物业。

依托于国资背景以及建发房地产和建发国际的大型项目组合及土地储备,建发物业快速成长为福建省领先的物业管理服务供应商。中指院数据显示,按收益统计,建发物业在福建省2019年物业管理百强企业中,排名第二。于全国而言,建发物业连续三年在中指院的中国物业服务百强企业中保持在前50名。与大多数物业公司类似,建发物业主要业务也包括物业管理服务、社区增值及协同服务以及非业主增值服务。招股书显示,2017年、2018年及2019年及2020年6月30日,建发物业的营收分别为4.47亿元、6.09亿元、8.01亿元及4.52亿元。其中,大部分收入来自于物业管理服务,分别占总收入的67.7%、65.7%、60.7%及62.3%。

与大多数物业公司不同,建发物业目前对母公司的依赖程度并不高。招股书显示,2017年、2018年及2019年及2020年6月30日,建发物业的在管面积分别为15.8百万平方米、18.8百万平方米、20.7百万平方米及21.7百万平方米,其中来自厦门建发集团及联营公司开发的物业占比为67.2%、61.5%、54.4%及55.7%;来自厦门建发及其联营公司的收入分别为1.42亿元、1.87亿元、2.55亿元及1.37亿元,分别占建发物业总收益31.7%、30.7%、31.8%及30.4%。而与之规模相当的金融街物业,来自金融街联属集团的收入占到八成以上。

毛利率低于行业均值

近几年,建发物业的整体毛利率呈下降趋势,且低于行业平均水平。招股书披露,于2017年、2018年、2019年及2020年6月30日,建发物业毛利率分别为26.2%、23.1%、22.9%及24.3%。克而瑞数据,2020年上半年,30家上市物企平均毛利率为28.69%,而建发物业24.3%的毛利率明显低于行业均值。

从披露数据来看,独立第三方毛利率下降或是原因之一。以建发物业的主要收入来源基础物业服务为例,在母公司毛利率逐年上升的同时,来自第三方的毛利率由2017年的26.8%下降至今年6月末的24.2%。

建发物业认为,向独立第三方提供的物业管理服务毛利率下降,主要因为独立第三方的物业开发较建发国际集团的物业开发规模较少,以及该等物业开发一般为现有及过往物业,往往包括公共及政府设施(包括公园及学校),向该等客户收取的物业管理费通常较低。

此外,建发物业的增值服务业务毛利率远低于行业均值,拉低其整体毛利水平。资料显示,2019年上市物管公司的增值服务毛利率均值为41.5%,其中社区增值高于非业主增值,社区增值和非业主增值的均值分别为53.3%、33.4%。建发物业2019年社区增值和非业主增值的毛利率分别为44.7%和12%,均低于行业均值。

克而瑞认为,目前物企主要营收来源依旧为基础物业服务,其较高的成本使得利润提升较为困难;但增值服务有助于企业优化利润结构,在基础物业服务之上构建更广袤营收及盈利空间。